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東京郊外の魅力!

2015年7月1日号

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マイナンバーはファイヤーウォールがあるので大丈夫!

http://nx57.asp.cuenote.jp/c/aRn8aaaAzieI3oac

甘利社会保障・税一体改革担当相の発言が、
ネットで話題になっています。
年金のシステムとは違う!と言いたかったのでしょうが、
ファイヤーウォール自体は、「無いとおかしい」概念であり、
マネジメント層のデジタルリテラシーの低さ、
ソリューション業界への丸投げぶりが、バカにされています。

◆今日の話題◆
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東京郊外の「家賃」相場と人の流れのアンバランス
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ここ数年間、店舗などの家賃相場で見ると、
首都圏、特に東京のキーステーションから30分圏の割安感が、
目立つようになってきました。

関西圏の同程度の家賃相場の物件で見ていくと、
乗降客数が数倍になっているケースも、
まれではありません。

具体的には、船橋や越谷といった地域です。

もちろん、ライバルとなる店舗も多いのですが、
商売をするにあたって基本となる、
「人の流れ」が何倍も多いというのは、
相当に有利なことに間違いはありません。

この割安感は、なぜ発生しているのでしょうか?

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ベットタウンは「死語」となったのか?
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首都圏の購買力については、諸説ありますが、
やはり、日本全体の4割ぐらいと、
設定しておけばよいでしょう。

この購買力を支えているのが、
地方より高めの給与設定と、人口の多さです。
東京圏と呼ばれる一都三県で3,500万人以上の人口ですから、
首都圏全体では4,000万人以上の購買人口があると考えられます。

その上で、もうかる仕事の量は江戸時代の昔から、
都心に集中していますから、
東京の郊外には適度な人口集中を持つ、
ベットタウンが構造的に存在します。

土地、持ち家というと、不動産バブルが想像されますが、
さすがに、20年以上たつと、
その「悪影響」も限定的になってきています。

下記のブログは、正確性のために、
ちょっと分かりにくいのですが、

http://nx57.asp.cuenote.jp/c/aRn8aaaAzieI3oad

物価上昇を加味すると、
首都圏の家賃は民間であっても90年水準、
公的だと70年代水準に戻ってきているのです。

高止まりしているのは、23区の人気区域だけとなっています。

これに対応して東京の郊外型のベットタウンは、
その購買力では関西圏などに比べて高い力を保持しつつ、
「契約家賃」が、以前よりは安くなるという現象が生まれたのです。

また、地方と違って東京圏はテナントの出入りが激しく、
「契約家賃」の実績情報も高速に流通しています。
競争による「取引の透明化」が進んでいる状況です。
地方でも実際に契約交渉が進めば、
案外、安い値段でのテナント契約が成立するのかもしれませんが、
相場としてオープンになっている情報としては、
まだ、高止まりしているということもあるでしょう。

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戸建の多いベットタウンは、ゴーストタウンになりにくい
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ところで、同じ郊外のベットタウンといっても、
実は町によって大きな差がついているのも事実です。

例えば、旧大宮市や高島平などのように、
集合住宅を軸に設計・開発されたベットタウンと
船橋や越谷のように元々のコミュニティーがあった町に、
戸建の宅地開発を行い、ベットタウン化した場合とで、
団塊の世代が退職となった現在、大きな違いがでているようです。

例えば、戸建の場合には、町内会・子供会といった、
もともと存在する地域の公式なコミュニティーに組み込まれることが多く、
それが子育ての期間となると、
30年近く関係が構築されることになります。

もともとの「地元民」ではないにせよ、
これだけの年月が過ぎると、
近隣とそれなりの関係性が醸成されますから、
簡単に退職後は「便利な都心へ引っ越す」といった決断は付きません。

逆に、例えば、さいたま市のマンション住まいといった場合には、
居住地域のコミュニティーによる関係性よりも、
都心の職場や趣味などによる関係性が強いので、
居住地の地域性はあまり重要ではありません。
スマホでSNSなどデジタルインフラを使って連絡を取りあいながら、
これまでの仲間とコミュニケーションを成立させつつ、
利便性を求めて、退職後には都心のマンションへ転居するといった、
ケースが多いようです。

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都心の回帰マンションには、ARやQRなどのデジタルインフラとチラシの複合化で
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このように戸建の地元コミュニティー参加組みついては、
SNSなどのデジタルインフラを利用したマーケティングよりも、
新聞オリコミやポスティングを活用する方法が、力を発揮します。

駅そばの飲食店の新規開店などのケースでは、
「孫+団塊の世代のジジ、ババ」といった打ち出しの新聞オリコミにより、
土日などの複数世代家族の来店を狙うことも可能です。
(この場合、提携でも良いので、隣接の駐車場の用意が必要でしょう)

一方で、都心のハッピーリタイアメントが多いマンションの場合、
退職を機に新聞を取っていない世帯も多く、
新聞オリコミによるアプローチ効率は極端に落ちます。

都心の場合、新聞オリコミの配達料の単価が、
郊外のそれよりも「低い」というメリットがありますが、
新聞を取っているのは、事業所がかなりの数を占め、
配布部数を確保しようとすると、
地域が広くなるという問題点があります。
このために、地域マーケティングとしては、
都心の新聞オリコミは非常に使いにくい状況になっています。

そこで利用したいのが、チラシによるデジタルへの誘導です。
スマホ用の仮想現実へ誘導するARコードを埋め込んだり、
自社サイトへの誘導するQRコードなどを印刷したチラシを作成して
セキュアDMなどの配布対象を絞ったポスティングを実施する方法です。
(チラシのARの活用については、弊社営業にお問い合わせください!)

スマホ向けのデジタルインフラのみのアプローチでは、
「新規獲得のための気づき」をつくるのは容易なことではありません。
この「気づき」のためのツールとして、
見込み顧客を絞りこんだポスティングを使うのです。

同じ郊外のマイホームを選んだ団塊の世代でも、
若い時に、戸建を選んだか、マンションを選んだかという、
そのライフスタイルによる「かつて」の決断によって、
いま、アプローチする方法に大きな違いが出ているのです。

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ニーズのありそうなターゲットに、的確なコミュニケーションスタイルで!
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当社のセキュアDMは、
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商品・サービス提供者の見込み顧客が居住していると想定される
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新しい個人情報意識の時代に対応する「セキュアDM」
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お気軽にご相談ください
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